پخش زنده
امروز: -
معتبر بودن پیشفروش ساختمان فقط با سند رسمی
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل اصفهان، هشدار داد که اکتفا به قولنامههای عادی، نوشتههای غیررسمی یا توافقات بنگاهی، عامل اصلی اختلافات است و از خریداران خواست تا پیش از هر اقدامی، قرارداد را صرفاً در دفاتر اسناد رسمی منعقد کنند.
به گزارش خبرگزاری صداوسیما، محمد محسنی، مهمترین نکته برای مردم را ضرورت تنظیم رسمی قرارداد دانست و تأکید کرد: مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و نیز واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و خلاصه آن نیز به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شود.
ممنوعیت تنظیم قرارداد در بنگاههای املاک
محسنی در پاسخ به این سوال که آیا مشاوران املاک میتوانند قرارداد پیشفروش تنظیم کنند، گفت: خیر. مطابق ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و باید طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی هدایت کنند. تنظیم قرارداد پیشفروش در بنگاه املاک، برخلاف قانون است و در صورت تخلف، حسب مورد تعلیق یا ابطال پروانه کسب برای مشاور املاک پیشبینی شده است.
مدارک الزامی برای پیشفروش
وی در خصوص مدارک مورد نیاز پیش از تنظیم قرارداد، به ماده ۴ قانون اشاره کرد و گفت: بر اساس این ماده، تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه اسناد و مدارک مشخصی از سوی پیشفروشنده است که از جمله مهمترین این مدارک میتوان به سند رسمی مالکیت یا سند رسمی دال بر حق قانونی ساخت و فروش، بیمهنامه مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون، پروانه ساختمانی صادره از مراجع ذیصلاح (در صورت صدور) و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اشاره کرد. خریداران نباید صرفاً به ادعای فروشنده یا تبلیغات پروژه اطمینان کنند.
اصلاحات قانونی سال ۱۴۰۳ و محتوای قرارداد
معاون دادگستری اصفهان درباره اصلاحات قانونی، بیان کرد: قانون اصلی همچنان قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است، اما با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، برخی مواد آن اصلاح شده و برخی الزامات سابق مانند شناسنامه فنی مستقل و تأییدیه پایان عملیات پی ساختمان حذف شده است، اما اصل اساسی یعنی الزام به ثبت رسمی قرارداد نهتنها تضعیف نشده، بلکه اهمیت آن بیشتر هم شده است.
وی در خصوص درج محتوا در قرارداد، به ماده ۲ قانون اشاره کرد و گفت: قرارداد باید از نظر محتوا کامل و شفاف باشد و مواردی همچون مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی و نشانی ملک، مشخصات فنی و معماری، بها، نحوه پرداخت و زمانبندی اقساط، زمان تحویل واحد و زمان تنظیم سند قطعی، تعهدات پیشفروشنده و شرایط مربوط به خسارات، تضمینها و بیمه در آن قید شود.
حمایتهای قانونی از خریدار در پرداخت و تحویل
محسنی با اشاره به حمایتهای قانونی از خریدار در نحوه پرداخت، به ماده ۱۱ و ۱۲ اشاره کرد و افزود: حداقل ۱۰ درصد از بهای قرارداد باید برای زمان تنظیم سند قطعی باقی بماند و نمیتوان تمام ثمن را پیش از انتقال رسمی دریافت کرد. همچنین پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را به پیشرفت فیزیکی ساختمان با تأیید مهندس ناظر، منوط کند.
وی در خصوص تخلف فروشنده در تحویل یا متراژ، به مواد ۶ و ۷ اشاره کرد و گفت: اگر واحد در موعد مقرر تحویل نشود، خریدار میتواند خسارت تأخیر مطالبه کند و اگر مساحت واحد تحویلی با میزان مندرج اختلاف داشته باشد، بسته به میزان اختلاف، برای خریدار حق فسخ یا حق مطالبه خسارت پیشبینی شده است.
ضمانتهای اجرایی و تکلیف خریدار
معاون دادگستری اصفهان در خصوص خودداری فروشنده از انتقال رسمی سند به ماده ۱۳ اشاره کرد و گفت: هرگاه پیشخریدار به تعهدات خود عمل کرده باشد و پیشفروشنده برای انتقال حاضر نشود، دفترخانه با رعایت تشریفات، میتواند موضوع را در سند قید کرده و انتقال را به نام پیشخریدار انجام دهد.
وی در پاسخ به پیامدهای پیشفروش خارج از چارچوب رسمی، تأکید کرد: مطابق ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، هر شخصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش کند، با ضمانت اجرای کیفری (حبس یا جزای نقدی) مواجه میشود.
توصیه نهایی به شهروندان
محسنی به شهروندان توصیه کرد که هیچگاه به قراردادهای عادی اکتفا نکنند و پیش از هر اقدامی، سمت قانونی پیشفروشنده احراز، مدارک ماده ۴ بررسی، متن قرارداد با رعایت الزامات ماده ۲ تنظیم، قرارداد فقط در دفتر اسناد رسمی منعقد و پرداختها با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه و حقوق قانونی خریدار انجام شود تا از بروز اختلافات، کلاهبرداریها و دعاوی سنگین جلوگیری شود.
نظر شما